Le permis de construire d'une maison individuelle, expliqué par un maître d'œuvre.

Permis de construire ou déclaration préalable ?

Une maison neuve relève toujours du permis de construire. La déclaration préalable (DP) est réservée aux petits travaux : une construction nouvelle entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, une extension jusqu'à 20 m² (portée à 40 m² en zone urbaine d'un PLU, tant que la surface totale après travaux ne franchit pas le seuil des 150 m²), une clôture, une piscine de moins de 100 m², un changement d'aspect de façade.

Le formulaire du permis de construire de maison individuelle est le CERFA n° 13406. Il concerne la maison, ses annexes (garage, abri) et, le cas échéant, sa démolition préalable. Pour tout autre projet, c'est le permis de construire « classique » (CERFA 13409), instruit en 3 mois au lieu de 2.

Le seuil des 150 m² et l'architecte

Un particulier qui construit pour lui-même peut se passer d'architecte tant que la surface de plancher de la maison ne dépasse pas 150 m² (article R.431-2 du Code de l'urbanisme). Au-delà, le projet doit être signé par un architecte. C'est la surface de plancher qui compte, pas la surface habitable : elle inclut l'épaisseur des cloisons et les combles de plus de 1,80 m sous plafond ; les garages et aires de stationnement, eux, n'y entrent pas. Trois surfaces différentes coexistent dans un dossier et se confondent facilement : nous les détaillons dans surface de plancher, emprise au sol et surface taxable.

Jusqu'à 149 m², un maître d'œuvre comme ID Maîtrise conçoit les plans, monte le dossier et le dépose : c'est notre limite commerciale pour les formules à prix fixe, avec une marge de sécurité d'1 m² sur le seuil légal. Au-delà de 149 m², le permis est établi sur devis, avec notre architecte partenaire dès que la surface de plancher dépasse 150 m² (l'architecte n'est pas obligatoire pour un projet de 150 m² pile, mais ce cas ne relève déjà plus de nos formules).

Combien coûte un permis de construire

Le prix dépend de qui monte le dossier : un architecte (obligatoire au-delà de 150 m²) facture le plus souvent entre 3 000 et 8 000 € TTC pour une mission limitée au permis, parfois en pourcentage du coût des travaux. Un maître d'œuvre comme ID Maîtrise propose des formules à prix fixe, de 990 € à 2 490 € TTC selon le niveau d'accompagnement (voir le détail des trois formules). L'instruction du dossier par la mairie, elle, est gratuite.

Pour le détail des différentes façons de faire son permis (constructeur, architecte, maître d'œuvre, plateforme en ligne) et ce qui doit être inclus dans un devis, voir notre article Combien coûte un permis de construire pour une maison individuelle ?

Les pièces du dossier PCMI

Le dossier de permis de construire de maison individuelle comporte huit pièces obligatoires, appelées PCMI 1 à PCMI 8 dans le bordereau du CERFA. D'autres pièces s'ajoutent selon le projet et la commune.

Selon la situation s'ajoutent notamment : l'attestation de prise en compte de la RE2020, l'étude de gestion des eaux pluviales exigée par certains PLU, l'attestation d'un contrôleur technique en zone sismique, le formulaire de calcul de la surface taxable, ou encore une notice paysagère en site protégé — voir la section pièces complémentaires ci-dessous.

Pour démarrer, nous vous offrons l'un des trois plans du terrain, établi d'après le cadastre et l'IGN : plan de situation gratuit (PCMI 1), plan de masse gratuit (PCMI 2) ou plan de coupe gratuit (PCMI 3), en PDF A3.

Vous avez déjà un plan de masse, dessiné par un constructeur ou un géomètre ? Vous pouvez nous l'envoyer en PDF ou en DWG : nous le confrontons au règlement de votre commune et vous disons sous 4 h ouvrées ce qu'il lui manque.

La pièce PCMI 6 (insertion graphique) est celle que l'instructeur regarde en premier : voir notre article PCMI 6 : réussir l'insertion graphique de votre maison. Pour la notice, voir notre exemple commenté : PCMI 4 : rédiger la notice descriptive de son projet.

Les pièces complémentaires

Au-delà des huit pièces PCMI 1 à 8, votre dossier peut nécessiter des pièces complémentaires selon le terrain et le projet :

• PCMI 9 et PCMI 10 — en lotissement : certificat du lotisseur indiquant la surface constructible attribuée au lot (PCMI 9) et, si les équipements ne sont pas achevés, certificat attestant l'achèvement des voiries et réseaux (PCMI 10).
• PCMI 12-2 — attestation de conformité du projet d'installation d'assainissement non collectif, délivrée par le SPANC, lorsque le terrain n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.
• PCMI 13 — attestation de prise en compte des règles parasismiques, en zone de sismicité 2 à 5 (non requise en zone 1, de sismicité très faible).
• PCMI 14 — attestation de prise en compte de la RE2020 (voir la section RE2020 ci-dessous).

Le sous-numéro exact de la pièce RE2020 (14-1 ou 14-2 selon la version du CERFA en vigueur au dépôt) dépend du millésime du formulaire : nous vérifions la version applicable au moment du dépôt de votre dossier.

Où et comment déposer

Le permis se dépose à la mairie de la commune où se situe le terrain. Depuis le 1^er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir les demandes d'urbanisme par voie électronique, et celles de plus de 3 500 habitants disposent d'une téléprocédure dédiée. Le dépôt en ligne est aujourd'hui la règle : il évite les exemplaires papier et donne un récépissé immédiat.

Le dépôt papier reste possible, en général en quatre exemplaires, avec un exemplaire supplémentaire dans certains cas (site protégé, avis de l'Architecte des Bâtiments de France). C'est la date du récépissé qui fait courir le délai d'instruction.

Le guichet en ligne dépend de la commune ou de l'agglomération. En Normandie, nous détaillons le document d'urbanisme, le guichet et les risques propres à chaque grande ville : le permis de construire en Normandie.

Les délais d'instruction

• 2 mois pour un permis de construire de maison individuelle.
• 3 mois si le projet est situé aux abords d'un monument historique ou dans un site protégé (avis de l'Architecte des Bâtiments de France).
• Dans le mois qui suit le dépôt, la mairie peut demander des pièces manquantes ; vous avez alors 3 mois pour les fournir et le délai d'instruction ne démarre qu'à leur réception.
• Sans réponse à l'issue du délai, le permis est en principe accordé tacitement. Un certificat de permis tacite peut être demandé à la mairie.

Un dossier complet dès le premier jour, avec des cotes cohérentes entre le plan de masse, les coupes et les façades, est le meilleur moyen de tenir ces délais d'instruction. C'est la raison d'être de notre contrôle de conformité au PLU avant dépôt. Pour vérifier vous-même les règles de votre terrain, voir lire le PLU de sa commune avant de dessiner sa maison.

Le détail du décompte — point de départ, suspension par une demande de pièces, majorations, permis tacite et preuve à demander à la mairie — est repris dans notre article sur les délais d'instruction et le permis tacite.

Si malgré cela le permis est refusé, ce n'est pas la fin du projet : voir notre article Refus de permis de construire : les causes fréquentes et comment rebondir.

L'affichage et le recours des tiers

Dès l'obtention du permis, un panneau réglementaire doit être affiché sur le terrain, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. Il indique notamment le nom du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la surface de plancher et la hauteur. Format, durée et risques en cas d'oubli : les règles d'affichage du panneau de permis.

Le recours des tiers (un voisin, par exemple) est ouvert pendant 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu. L'administration peut de son côté retirer un permis illégal dans les 3 mois qui suivent sa délivrance. Passés ces délais, le permis est « purgé ». Beaucoup de banques et de constructeurs attendent ce moment pour débloquer les fonds ou ouvrir le chantier.

La RE2020 et les études techniques

La réglementation environnementale RE2020 s'applique aux maisons individuelles dont le permis est déposé depuis le 1^er janvier 2022. Au dépôt, le dossier doit contenir une attestation de prise en compte de la RE2020, établie à partir d'une étude thermique et environnementale du projet. Une seconde attestation, plus complète, est exigée à l'achèvement des travaux.

Selon la commune, le PLU peut aussi imposer une étude de gestion des eaux pluviales à la parcelle (infiltration ou rétention), un raccordement particulier, ou un pourcentage de pleine terre. Nous vérifions ces exigences dans le règlement de votre zone avant de dessiner.

La taxe d'aménagement

La construction d'une maison déclenche la taxe d'aménagement, calculée sur la surface taxable du projet. Les éléments nécessaires à son calcul doivent être déclarés dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux, depuis le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr (ou via le formulaire papier n° 6704). Passé ce délai, l'administration peut appliquer une majoration et taxer d'office sur la base des éléments dont elle dispose.

Pour chiffrer votre cas, utilisez notre calculateur de taxe d'aménagement : valeurs de l'année, abattement de la résidence principale et taux de votre commune.

Après l'accord : validité, travaux, achèvement

• Le permis est valable 3 ans. Il peut être prorogé deux fois pour un an, sur demande faite au moins deux mois avant l'échéance.
• Une déclaration d'ouverture de chantier (DOC) est déposée au démarrage des travaux. Les artisans, eux, construisent d'après les plans d'exécution (fondations, béton armé, charpente, réseaux), plus détaillés que les pièces du permis.
• Si le projet évolue en cours de route, un permis modificatif suffit tant que la nature du projet n'est pas bouleversée.
• À la fin, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) clôt le dossier, dans les 90 jours suivant la fin du chantier. La mairie dispose de 3 mois pour contester la conformité (5 mois dans certains secteurs). Pièces à joindre et erreurs à éviter : DAACT : déclarer l'achèvement des travaux.
• La taxe d'aménagement, calculée sur la surface taxable, est due après l'achèvement des travaux (voir la section taxe d'aménagement ci-dessus).

Questions fréquentes

Ce guide décrit les règles générales du Code de l'urbanisme en vigueur à la date de publication. Le règlement de votre commune (PLU, PLUi, carte communale) peut ajouter des exigences : nous les vérifions pour chaque projet.